（Source: The Accountant Online）
英國報稅季進入倒計時！如果您是英國房產投資者，或者正靠收租賺取被動收入，那麼「1月31日」絕對是您日曆上最重要的日子。這不僅是申報的截止日期，更是繳納稅款的「最後期限」。
許多房東因為對稅務規則一知半解，或者單純因為拖延症，每年都要向英國稅務海關總署（HMRC）繳納本可避免的罰款。距離截止日只剩兩週，英商首都集團 One Move Group 基於最新的稅務資訊，為英國房東們梳理了一份詳盡的報稅通關指南，助您避開常見陷阱，合法節稅，順利完成申報！
（Source: Golding Accountancy）
首先，讓我們理清時間線。英國的稅務年（Tax Year）比較特殊，是從每年的4月6日到次年的4月5日。如果您正在處理2024/25稅務年度（即2024年4月6日至2025年4月5日期間的收入），以下為關鍵截止日期：
【2025年10月31日】紙質申報截止日期。現在已為2026年1月了，如果您還沒提交紙質表格，現在必須選擇「線上申報」。
【2025年12月30日】透過 PAYE 稅碼調整補稅的截止日期。如果您有全職工作，且欠稅金額在£3,000以下，原可以申請讓 HMRC 調整您隔年的薪資收入稅碼來扣繳。但此選項的截止日期為12月底，如果您現在才看到這篇文章，很遺憾，「分期付款」的捷徑也已錯過。
【2026年1月31日（23:59）】線上申報（Online Return）「最後截止日期」。這是英國報稅最重要的日期。您必須在這一時間前，透過 HMRC 官網或會計軟體提交你的稅表。
【2026年1月31日】繳納稅款（Pay Your Bill）之截止日期，與申報為同一天截止。許多新手房東以為已經報了稅即可慢慢繳納稅款，為錯誤之觀念。
為不重蹈覆轍，現在您也可以開始為2025/26稅務年開始做準備：
【2025年10月5日】如果您是首次當房東（例如在2024年4月6日至2025年4月5日期間開始收租），即必須在此日期前註冊 Self Assessment。
【2027年1月31日】2025/26年度的最終申報及繳款截止日。
(Source: UK Property Accountants)
許多英國房東都會有疑問，如果我只有一套小公寓在出租，租金也不多，也需要這麽麻煩嗎？ 答案通常為：是的。根據 HMRC 之稅務規定，若符合以下情況，您必須註冊並申報 Self Assessment：
• 租金收入 – 除去「Rent a Room」計劃（自住分租免稅額£7,500）外，如果您所擁有的房產為整套出租，且租金總收入超過£1,000（房產津貼），通常即需要申報 。
• 投資收入 – 每年所獲得之免稅儲蓄或投資收入超過£10,000 。
• 資本利得 – 賣房或賣股票的收益超過了年度免稅額。注意：2024/25年度的個人年度免稅額已降至 £3,000！
• 兒童福利陷阱 – 如果您或伴侶其中一方年收入（含房租收益）超過£60,000，即需退還領取的 Child Benefit。
（Source: OK! Magazine）
千萬不要抱僥幸心理。HMRC 之罰款系統為自動觸發的，並且執行毫不留情。
• 遲交1日：罰£100。
• 遲交3個月：「每日」罰款£10。
• 遲交6個月：額外罰款£300或欠稅額的5%。取兩者中較高的金額。
• 遲交12個月：再罰£300或欠稅額5%。同樣取較高者。
【隱形利息】如未按時繳交稅款，於2月1日開始，HMRC 將按基準利率+2.5%計算利息 。
許多第一次報稅的英國房東，在看到稅單時都會驚呼：「為什麽我的稅單比我算出來的多了一半？！」這通常是因為「預繳稅制度」（Payment on Account）。
預繳稅制度的邏輯為如果您上一年度的稅單金額超過£1,000，且透過工資自動扣除（PAYE）的部分不足80%，HMRC 即會預設您下一年的收入與今年相同，因此會要求房東提前預付下一年的稅款。
舉例來說，假設您在2024/25年度透過收租產生了£3,000的稅款。在2026年1月31日這一天，您需要支付的總額不僅為這£3,000，還需要額外支付2025/26年度預估稅款的「一半」（£1,500），總計金額為£4,500。在2026年7月31日，您將需要支付剩下的另一半預繳稅（£1,500）。
英國房東該怎麼應對？如租客退租或您出售了房產，預計明年的租金收入會大幅下降，您可以申請減少預繳稅，但一定要「主動操作」，否則 HMRC 會照單全收，到時雖可申請退稅，但資金將會被長期佔用。
展望未來，HMRC 正在醞釀一場巨變，即為稅務數位化（Making Tax Digital for Income Tax，簡稱MTD）。此為一項強制性的改革，旨在讓稅務系統全面數字化。雖實施時間推遲了幾次，但現在已經板上釘釘：
• 2026年4月起： 年收入（自雇+房租）超過£50,000的房東和自雇人士，必須加入MTD
• 2027年4月起： 門檻降低，年收入超過£30,000的房東也將被納入。
這意味高收入房東們將需使用 HMRC 認證的商業會計軟體來進行記帳；每年提交4次季度更新，外加一次年度終結聲明；必須養成定期上傳憑證的習慣，不能再等到年底才翻箱倒櫃找發票。
為避免1月31日前的驚慌失措，英商首都集團整理了以下幾點實用英國報稅建議：
作為房東，你的很多支出是可以抵稅的，這直接關系到你交多少錢。常見的可抵扣費用包括：
• 中介費和管理費
• 房屋保險
• 地租和服務費
• 維修和翻新費用（注意，是「維修」而非「改建/升值」，這在稅務上有本質區別）
• 水電氣費和市政稅（如果是您所支付的空置期費用）
貸款利息（注意，對於個人名下房產，貸款利息現在不能直接抵扣利潤，僅能獲得20%的稅收減免，這對於高稅率房東影響巨大）
以往許多納稅人習慣透過郵局繳稅，或使用個人信用卡在 HMRC 官網線上支付以累積回饋積分。但需留意，自2024年起，郵局已不再提供稅款繳納服務。
並且 HMRC 不再接受個人信用卡支付，僅能使用企業信用卡或簽帳金融卡（Debit Card）。最推薦的方式是「銀行轉帳」或「設置 Direct Debit」。轉帳時一定要在備註裡填上您的 UTR 號碼（10位稅號）＋字母K，否則稅款到帳 HMRC 也不會知道是誰繳交的。
英國房產投資為一項長期事業，稅務合規是保障收益安全的基石。隨著 MTD 即將全面實施，獨自處理稅務的風險和成本正不斷攀升。2026英國報稅季，如果您需要專業協助，歡迎隨時聯繫英商首都集團 One Move Group 。我們的專業房產團隊將提供完整的稅務諮詢服務，助您從容應對英國稅務申報挑戰。
文章來源：https://www.onemovegroup.com/landlord-tax-file-uk-2026/
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