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2015-06-28

英國學生住房銷路正熱,成為海外投資者賺取被動式收入的最佳選擇

 

原文/Jenny Anderson

 

英國學生宿舍概述

來自中國的學生Joyce Ge目前就讀於國王學院,住在一個月880鎊的小公寓

 

目前在國王學院就讀企業管理的中國學生Joyce Ge住在倫敦東部的一間小型單人時尚套房,屋頂可遙望遠方的城市天際線。她每月房租為880鎊,相當於1,310美元,房租包含水、電、無線網路和公設清潔費。

 

很多投資者認為,未來幾年像Joyce Ge這樣的學生租客會越來越多。隨著全球中產和上層階級前往倫敦接受高等教育的人數不斷增長,倫敦的學生住房短缺情形將更形嚴重。在這樣的情況下,學生住房已成為倫敦房產市場中,一個非常搶手的區塊。這塊市場已經吸引了許多國際退休基金、大型私募基金和地產巨頭投入,著手建造、買賣學生住房,以獲得豐厚的利潤。在眾多投資者的拉抬下,造成這些學生住房物件的房價不斷上漲(相對使得投報率降低)。

 

英國學生宿舍概述 英國房地產投資

Unite Group持有的倫敦The Stratford One學生住房

 

房地產諮詢公司仲量聯行指出,2015年迄今,英國學生住房的交易金額已達35億英鎊,是2014年整年的兩倍多。仲量聯行學生住房和高等教育總監Philip Hillman表示:「不論是學生住房的需求量、或是每個單位的價格,都呈現顯著的上升。」

 

一些比較值得注意的交易包括:加拿大退休基金計畫投資委員會(Canadian Pension Plan Investment Board)出資11億英鎊買下了之前由零售投資者所有的Liberty Living;全球最大私募基金之一凱雷集團(Carlyle Group)以5.35億英鎊出售了學生住房品牌Pure給俄羅斯投資集團LetterOne。總部在美國的房地產公司Greystar Real Estate Partners已經完成7個交易,包括以6億英鎊購下了學生住房品牌Nido。(該品牌在2012年由全球最大的私募基金公司Blackstone以4.15億英鎊出售給Round Hill Capital。)倫敦Greystar的總經理Brett Lashley表示:「由於投資回報和現金流非常有吸引力,國際買氣正在增長,而且大多是以集團買賣為主。」

 

一位國際投資者表示:「以前,學生不是住在學校提供的宿舍,就是在外合租一間房子。學校宿舍通常都十分簡陋,當時還沒有客戶服務這個概念。」但在90年代,私人投資市場填補了大學所無法填補的缺口。專門開發學生住房市場的公司如雨後春筍般出現,有些公司甚至負債投資。在金融危機期間,Blackstone和Carlyle這樣的私募基金出面接手這些龐大的學生住房物件,建立品牌學生住房,創造出對法人機構具有吸引力的市場規模。

 

在英國,本國學生與外國學生總共有180萬人,但學生住房資源非常短缺,只有大約525,000套的學生專用住房。這些學生住房有大學提供的宿舍,也有私人經營的學生宿舍——其中有些會直接向學生招租,也有些與大學簽訂合作契約。仲量聯行指出,這些學生專用住房中,大約有220,000套是商業地產。

 

目前為止,學生住房的租金維持在每年上漲3%到4%,入住率則在97%到99%之間。即使2012年開始收取昂貴的大學學費,市場仍在增長。2014-15學年,倫敦的學生人數達到一個新的高峰,有512,000名學生登記入學。投資者表示,這類投資物件的漲勢強勁,且幾乎不受經濟衰退影響。對於許多負擔得起高端房租的學生,價錢不是問題。

 

「許多投資者希望投資的,是真正有需求人口的,而不是那種會受景氣影響的物件。」仲量聯行的Hillman表示,以他從事學生住房投資長達25年的經驗,他見證了這個市場所經歷的重大改變。

 

英國學生宿舍概述 英國房地產投資

Unite是英國頂尖學生住房提供商,從他們的Stratford One可以看到奧林匹克公園和東倫敦

 

以Greystar這樣大型投資機構最感興趣的高端學生住房市場來說,其市場的成長主要來自於大量湧入的國際學生。根據高等教育統計資料,2013-14年間,在有租屋需求的130萬名學生中,72%是英國人,7.5%來自歐盟,20%則來自其他各地。過去五年國際學生的成長率是20.3%,歐盟學生成長率是8.3%,而英國本地學生的成長率則只有1%。英國政府的商業科技部則預估,從2013年起5年,高等教育的國際學生人數會增加15%到20%。2013年時,財政部長George Osborne也宣布在2015年時,政府將取消學校可收學生的上限,這也將造成國際學生人數的上升。英國大學相當積極吸引外國學生就讀,因為他們支付的學費較高。學生住房的供應商也表示,這些學生願意付出的租金也更高。另一個吸引投資者的原因是,每年都有學生畢業或搬家,因此房東可以每年增加租金。

 

倫敦另一個大型地產集團Knight Frank的學生住房主管James Pullan表示,「我們不僅僅是提供一個房間,一張床,我們提供的是一個消費者經驗。這一切都是為國際學生服務。」Greystar總經理Lashely則說,「無線網路是學生住房最重要的設備之一,就跟一定要有電一樣。」

 

英國學生則表示對這一趨勢的擔憂。全國學生聯合會福利副主席Colum McGuire 表示:「所有新的學生住房都是為了國際學生而建造,因此都是高端、昂貴的,其他學生根本住不起。」他有親身體驗:他雖然在倫敦長大,但因為住房的高成本,他也只好離開倫敦去上大學。

 

全國學生聯合會每隔幾年都會計算宿舍的可負擔性,最新的調查發現住宿成本在過去十年翻了一倍多。McGuire先生表示:「這根本遠遠超過了通貨膨漲率與物價漲幅。」

 

但那些想要在這個市場中牟利的人認為,他們為市場帶來了更多的選擇和高品質的住房。

 

「有高端投資者來投資這塊市場是一件很好的事,」英國最大的學生住房集團Unite Group總經理Richard Simpson表示,「這將提高整體標準,並創建更好的住房。」(Unite集團在過去12個月已經翻新了他們所有的學生住房)。隨著學生住房投資需求的上升,投報率也在下降。倫敦市中心的投報率已經從一年前的6.25%降至現在的5%。

 

不過,私人經營的學生住房這塊投資市場,卻因為一些知名的失敗案例而蒙上了一層陰影。 比如學生房地產公司Opal於2013年破產,另外,兩個大型學生住房公積金公司,則因為銷售狀況不如預期,被迫暫停基金贖回。

 

然而,Opal的破產是一個轉捩點。在這之後,Greystar首先擴大規模,與高盛 (Goldman Sachs)合作完成了一個3億英鎊的交易,來自美國、俄羅斯和中東的投資者開始湧入。仲量聯行最近調查過的幾個英國機構,均表達了增加投資學生住房市場的意願,仲量聯行的Hillman表示:「這已經不只是一個英國的特有現象,而是一個全球的投資趨勢了。」

 

本文由五都海外置業參考翻譯

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